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解析投资奥兰多房产的几大常见问题

常见问题 热度:25℃ 2017-09-20 12:26:29
疑问一:咱们不是美国国民,也没有绿卡,可以或许在美国买屋子吗?  Answer:  固然可以或许。佛罗里达州的司法没有对买房者的国籍有任何
疑问一:咱们不是美国国民,也没有绿卡,可以或许在美国买屋子吗?
 
  Answer:
 
  固然可以或许。佛罗里达州的司法没有对买房者的国籍有任何限定,你只需年满18岁就可以或许买房。
 
  疑问二:本国投资人在美国购买房产必要交哪些税?
 
  Answer:
 
  从税法上讲,本国人是指差别于美国国民、美国住民(绿卡持有者)和美国税法住民(在美国栖身183天以上的本国人)的小我。投资房地产触及的税务重要包含:房地产税,出租、发售房地产时发生的所得税,房地发生意时的过户税。
 
  ①房地产税(Property Taxes):
 
  是地方当局(郡、市、镇)向房地产的一切者征收的税收。无论是美国国民、住民或本国住民,每一年都要向本地当局缴纳房地产税。
 
  ②房地产出租收入所得税(Income Tax on Rental Income):
 
  一旦房产开端出租并发生房钱收入,投资者须每一年向国税局申报1040 NR税表来申报当年的房钱毛收入及各项用度收入,如扣除用度后有净利润,屋主须向国税局征税。本国投资者的报税刻日为下一年的1月1日至6月15日。大部门本国投资者在衡宇出租的开首几年无需缴纳任何收入税,因为国税局划定出租房修建(不包含地皮)本钱的27.5分之一可算为每一年的折旧并作为出租减项之一。同时,每位本国报税人还享有$3,950的小我免税额。
 
  ③发售房地产时发生的所得税(Income Tax on Capital Gain):
 
  本国人发售其在美国领有的房地产,要按利润缴纳所得税。利润的盘算方法为房地产买价扣除现在买价,装修费,大项培修费,和生意时所发生的其余用度。假如领有房地产不到一年,实用10-35%的累进税率;假如跨越一年,实用15%的历久资本利得税率。为了防止本国卖家逃税,司法划定买家在向本国卖家购买房地产时,必需从成交价中预扣10%并在20天之外向国税局申报8828表格。买家将8828-A表格交给本国卖家作为扣税的证实。假如买家没有从购房款中事后扣缴这笔税款, 那末国税局可以或许请求买家支付本国卖家的欠税,再支付最高可达一万美元的罚款。假如买家买的是自住屋,且房价少于30万元,则买家可以或许免去扣缴的任务。在衡宇成交的次年岁首年月, 本国卖家要向国税局申报1040NR 表格, 并在附表D上申报上一年房发生意业务的利润,并将所收到的8828-A表格附上作为预缴税款的证实。假如以前预扣的税款多过应缴税款,本国卖家可以或许获得退税,反之补缴残剩的税款。除联邦所得税,在绝大多半州,本国投资人还要就其利润缴纳州所得税,然则佛州没有州所得税。
 
  ④其余税种:
 
  美国多半的州,都对房地发生意业务征收过户税,在佛罗里达,这种税叫Doc. Stamps OnDeed,是一种条约印花税,买方要按衡宇购买价钱的0.7%缴纳。假如是存款购房,买方还要额定按存款额缴纳0.35%的印花税(Doc. Stamps On Note)。假如是短租的度假屋,投资人还要每一个月按房钱收入的13%缴纳营业税(Sales Tax)和游览税(TouristDevelopment Tax)。
 
  ⑤本国人报税号(ITIN):
 
  本国投资者购入房地产后,应立即向国税局请求本国人报税号(ITIN),因为每一年的小我收入税申报及衡宇发售时都邑用到ITIN。如本国投资者不供给ITIN,国税局划定无论是物业出租公司照样佃农都必需实行扣缴任务,代扣30%的毛房钱并实时上交给国税局。
 
  申明:因为咱们不是业余会计师或许税司法师,这里只能对各种相干的税法供给简略的描写。咱们不克不及包管上述描写的准确性。倡议投资人就详细税务成绩咨询业余税务职员,并根据业余税务职员的看法和回答,作出投资决议,依法缴税。
 
  疑问三:据说作为本国人,在美国买屋子时,要比美国住民多交许多税,是真的吗?
 
  Answer:
 
  不是真的。只需是购买投资房,美国住民和本国人在交税方面没有多大的差别,然则假如美国住民购买的是自住房,不是投资房,房地产税(PROPERTY TAX)是有优惠的。每一个美国家庭可以或许享受这种优惠的只限一套自住房。
 
  疑问四:买了衡宇后,谁来帮咱们出租和治理房产?若何免费?
 
  Answer:
 
  咱们建立的物业治理公司(Multi-Choice Management LLC)是专门为您供给衡宇出租治理办事的,固然,您也可以或许抉择其余的物业治理公司。对于咱们物业治理公司供给的办事和免费尺度,请参阅本网站物业治理部门,还可以或许点击这里下载历久出租房物业治理协定,点击这里下载短光阴出租房物业治理协定。
 
  疑问五:历久出租和短光阴出租,投资人必要承当的用度都有哪些?
 
  Answer:
 
  衡宇过户后,投资人必要承当以下用度
 
  ①房地产税(Property Tax):房地产(包含地皮代价)客岁估值的1.5-1.8%。
 
  ②衡宇保险费(Home Insurance)
 
  ③社区治理费(Homeowner Association Fee)
 
  ④物业治理公司的治理和培修用度
 
  ⑤短光阴出租衡宇还必要支付水,电,气,电视,德律风,宽带网,草坪保护,泅水池保护,告白,请求营业执照,出租署理佣金和营业税和游览税等用度。
 
  ⑥联邦所得税(Income Tax On Rental Income):佛罗里达州无州所得税,别的每一个投资人可以或许减免$3,950/年税费,假如是伉俪联名购买,可免去$7,900/年的所得税费。
 
  疑问六:是买历久出租的屋子好照样买短光阴出租的屋子好?
 
  Answer:
 
  那末做历久出租好照样做短光阴出租好呢?这是来美国佛罗里达奥兰多的投资人问的最多的一个成绩。
 
  从出租方法看,有短租和长租之分,租期在7个月以上的出租算历久,绝大多半是一年的出租条约,租客是本地人,以家庭为主,衡宇不用装备家具,然则要有必要的厨房和洗衣房电器设备,有没有泅水池均可,租客卖力承当水,电,煤气,有线电视,德律风和上彀办事的用度,多半还会卖力草地和泅水池的保护。一切屋子均可长租,这和您在您家邻近购买的出租房环境相似。
 
  租期7个月以下的算短租。但只要迪斯尼四周的100多个社区,当局计划容许短租。短租房也叫度假屋,一样平常是租给到迪斯尼的旅客,租期以天或礼拜计。夏日时租给来自南方严寒地域的“留鸟”,可出租几个月,短租房最佳是带泅水池的自力房,房重要装备全套家具和必要的电器和生涯用品,好比床上用品,各种厨房用具,水、电、电视、德律风、宽带网包罗万象,是个彻彻底底的家,要在离迪斯尼较近、知名度较高的社区内,出租的市场营销重要寄托收集停止。投资短租房,市场营销和出租率是成败的症结,做短光阴出租就像领有一个小生意,必需请求当局的运营允许,并没有向本地当局保税,投资者要支付必定血汗能力获得好的报答。
 
  比拟而言,长租房省事,投资报答稳固,现金投资报答一样平常在5%-8%,长租房的潜伏危险是有可以或许呈现佃农无奈定时缴纳房钱,必需经由过程司法法式驱赶佃农的环境。在迪斯尼邻近几个县,驱赶佃农一样平常要用一个月的光阴,法院的用度在400美元阁下。短租房固然出租治理费时麻烦,然则不会呈现驱赶佃农的环境,因为佃农都是旅客,而且入住前曾经交过房钱和押金,到期就会分开。短租房另一个利益便是您和您的家人可以或许随时来享受,退休后可以或许在冬季享受几个月佛罗里达的阳光,也可以或许爽性退休后就住在这个短租房里。短租房房钱收入高,用度也高,假如您有光阴、有精神、也有志愿亲身打理出租营销的事情,报答很有可以或许好太长租房。咱们也可以或许为您保举一个出租署理,佣金是10%。从我公司治理的短租房看,整年的出租率在50-80%之间。个体短租房可以或许到达90%以上的出租率。假如是用现金购房,出租率到达50%,就可以或许完成收支平衡了。
 
  以是,长租照样短租,见仁见智,因人而易。长租改短租易,短租改长租难。这里咱们盼望人人在做决议时,要郑重,防止费钱装备了一套全新家具后再改长租,家具挥霍了不说,还要承当较高的社区治理费,因为著名的短租社区供给较多的办事,好比会所里举措措施和办事,草坪保护,无限电视等,治理费绝对要高,一样平常都在每一个月$200-300之间,改长租后是很难将这部门用度强加到长租客身上的。
 
  疑问七:甚么是短卖? 在买短卖房产时要留意甚么?
 
  Answer:
 
  短卖,是根据英文Short Sale翻译而来,也有叫空卖。简略讲,买价低于卖方房产现有抵押存款金额,便是短卖,必需颠末卖方存款银行批准能力过户。买这种房产,务必留意以下特色:
 
  ◎不用定能按条约价钱成交
 
  偶然,卖方抵押存款银行不止一家,每一家都批准能力过户;当卖方抵押存款总额跨越买价太多,则卖方存款银行不用定会批准短卖, 也可以或许颠末几个月的期待,银行请求你按高于条约价钱成交,是以,短卖末了不用定能成交。如未成交,买方已支付的衡宇反省费、存款费等就白花了,投资人必需对此有生理筹备。
 
  ◎过户光阴漫长,要有耐心。
 
  短卖从签约到过户,光阴较一样平常房发生意长许多,一样平常在3,4个月,长的可以或许到半年,缘故原由是必要压服卖方存款银行批准少拿钱。买方如要存款,必需留意在条约中给本身留够了请求存款的光阴。
 
  ◎签了短卖的购买合约,还可以或许不买吗?
 
  签了条约,在期待过程当中,或银行批准后,投资人假如懊悔,或找到更好的投资机会,咱们会帮你撤消条约,要回订金,因为咱们一样平常应用As-Is购买条约,在此条约条目中参加衡宇反省撤消条目。
 
  疑问八:购买长租房后约莫多长光阴可以或许出租进来?都是甚么人在租房?
 
  Answer:
 
  衡宇过户后,假如衡宇状态欠好,约莫必要两、三周的光阴停止必要的装修和补缀,包含粉刷内墙,调换高空,空调保护,购买新的厨房和洗衣房电器,和各种小补缀。而后咱们就会把衡宇挂牌出租,一样平常一个月阁下就可以或许出租进来。光阴长的可以或许要两个月。寻求租房的大多是在迪斯尼事情或与之相干行业的工薪阶层家庭,以办事行业为主,有在迪斯尼事情的各工种员工,也有黉舍西席,病院护士,餐饮行业职员,各种技巧,补缀,干净,交通运输职员等等,总之,奥兰多地域家庭年均收入偏低,只要五万美元阁下,历久出租市场比拟稳固,加之经济危机构成许多家庭自愿废弃在房地产岑岭时购买的房产,信誉低落,无奈再存款购房,只能租房,以是,只需要价正当,衡宇状态好,衡宇比拟轻易出租。
 
  疑问九:是买自力房(single family home)好照样买楼房(condo)或联排(townhome)好呢?
 
  Answer:
 
  比拟而言,自力房总投资额要高些,多半在17-35万美元之间,然则物有所值,因为面积大,有车库,占地,贬值潜力强,得当长租的社区治理费很低,一样平常一年在$300-600之间,比拟轻易出租。然则因为屋子大,有草坪,可以或许另有泅水池,保护和补缀用度要高一些。楼房和连栋房投资少,多半在7-20万美元之间,补缀用度绝对少,价钱便宜的一样平常房龄老,社区治理费昂扬而且不牢固,每一个月在$250-400之间。从咱们如今治理的衡宇看,投资自力房占绝大多半。
 
  疑问十:租客不付房钱怎么办?
 
  Answer:
 
  岂论是甚么来由,假如租客不克不及按租约划定的光阴交房钱,颠末催要仍旧无奈交房钱,办理的方法就只要一个,即经由过程司法法式将租客驱赶。这并非一件难事,在佛罗里达,相干司法对房东还算公道,一样平常一个月便可完成,用度也不高,约莫在400美元。
 
  疑问十一:奥兰多气象若何?炎天热吗?飓风多吗?
 
  Answer:
 
  奥兰多属副寒带潮湿气象,靠近寒带季风气象,大体上长年温暖,雨热同季。夏日平和,微潮,时而方向温暖,日最高气温低于或即是15 °C的均匀日数为8.2天,日最低气温低于或即是0 °C的均匀日数为2.4天(约莫30%的夏日无霜),低于或即是5 °C的均匀日数为16天;夏日酷热潮湿,日最高气温跨越30 °C的日数年均有169天,跨越35 °C的有17天;日高温大于或即是25 °C的年均日数为5.9天。
 
  最冷月(1月)均温15.7 °C,极度最低气温?8 °C(1894年12月28日)。
 
  最热月(8月)均温28.2 °C,极度最高气温39 °C(1921年9月8日)。
 
  年均降水量约1,290毫米,整年约莫55%的降雨会合在6月至9月;年极度起码降水量为772毫米(2000年),最多为1,723毫米(1994年)。
 
  奥兰多的飓风季候每一年从6月1日连续到11月30日,但绝大多半海上构成的飓风到了奥兰多就酿成一场雨了,一样平常不会对住民的生涯产成影响,也不会对制作20-30年的衡宇构成毁坏,因为佛州的衡宇计划和修建尺度是防飓风的,然则沿海都邑的旧房,简易房,挪动房就难说了。咱们2002年分开奥兰多以来,只碰到2004年8月份八十六年不遇的飓风Charlie打击奥兰多,构成几日停水,停电,无手机旌旗灯号,无电视,汽油缺乏,黉舍和当局关门,部门旧衡宇受损的环境,但绝大多半衡宇毫无毁坏。
 
  疑问十二:是买个带泅水池的屋子好照样不带泅水池的好?
 
  Answer:
 
  假如是投资短光阴出租房,尤其是独栋别墅,必需要买带泅水池的屋子,不然很难出租。然则对付历久出租房,泅水池不是必需的,带泅水池的屋子会多租$100每一个月,究竟奥兰多气象温暖,一年中从4月到10月泅水池水不用要加热,便可以或许每天用。
 
  疑问十三:交房过户的时刻能否必要本身参预?有房产证吗?
 
  Answer:
 
  交房过户时,其实不用要本身参预,您只需将所购买衡宇物业的余款,以电汇情势汇入过户公司的账户。
 
  假如您是现金购房,必要将您签订的过户文件和您身份证件的复印件,扫描发给过户公司。
 
  假如您是存款购房,则还必要到美国驻华使馆停止公证并具名。
 
  胜利过户以后6--8周,您会收到Warranty deed的证实文件,然则这其实不等同于咱们的房产证。在美国,一切的房产信息均登记在当局的房地产信息民间网站上,一切物业的现任房东信息,都登记在册。过户完成后,开辟商也会将您的信息上传绑定在您所购买的物业之上。
 
     疑问十四:签订购房条约后多久可以或许交房?
 
  Answer:
 
  购房条约签订后,您必要缴纳部门定金,假如您购买的是现房,一样平常条约签订后一个月便可过户。假如是期房,根据分歧的开辟商和购买户型面积分歧,修建周期一样平常必要4--8个月可以或许过户。
 
  疑问十五:中国人在美国买房可以或许存款吗?必要甚么手续?
 
  Answer:
 
  海内投资人在美国购房原则上是可以或许存款的,首付比例约莫在25%--35%阁下,必要您供给至多两年的收入证实(银行对账单,资产证实),报税记载,银行信誉记载。
 
  疑问十六:历久出租和短光阴出租的净房钱报答率也许分别是若干?
 
  Answer:
 
  净房钱报答是指cap rate,一样平常来说历久出租的净房钱报答率均匀值为5%阁下,短光阴出租因为度假屋的户型和地点社区的分歧,净房钱报答率约莫为5-10%之间。
 
  疑问十七:房地产税是根据甚么收取?当局每一年对衡宇有估价吗?估价能否分为衡宇价钱和地皮价钱?
 
  Answer:
 
  佛州当局部门每一年都邑对房地产停止估值,房地产税(property tax)便是当局根据房地产(包含地皮代价)客岁的估值依照必定比例停止征税,奥兰多地域的比例为1.5-1.8%。
 
  疑问十八:买/卖美国佛罗里达州中部房地产时,会有哪些用度?
 
  Answer:
 
  购买全新房产时,买家必要支付
 
  ①购买条约售价。
 
  ②选地费(Lot Premium):根据所选地块地位,巨细,能否临湖、树林等分歧而支付用度,选地费差异较大,有些社区会有没有选地费的地块。
 
  ③过户费(Closing Cost):全款购房,过户费一样平常为房价的2-3.5%;存款购房,为房价的5-6.5%,开辟商会补助$5,000-$15,000过户用度。
 
  ④进级用度(Options/Upgrades):开辟商会供给尺度户型的进级版,此用度丰俭由人。
 
  购买二手房产时,买家
 
  ①购买条约售价。
 
  ②过户费(Closing Cost):$1,000阁下。
 
  ③经纪人佣金(Brokerage Commission )由卖家累赘。
 
  卖家发售房产时,必要支付的过户用度是条约售价7-8%,详细以下:
 
  ①经纪人佣金(Brokerage Commission ):条约售价的5-6%。
 
  ②过户印花税(Doc. Stamps on Deed):条约售价的0.7%
 
  ③宅券保险:约为条约售价的0.54%
 
  ④产权过户公司办事费:$500-$1,000阁下
 
  ⑤社区治理委员会(HOA)一次性入会费:$500-$1,500阁下
 
  ⑥其余杂费

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美国奥兰多地址
7765 Green Mountain Way, Winter Garden, FL 34787
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美国坦帕地址
13367 N 56th St, Tampa, FL 33617

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